LIVILLIERS

Bienvenue sur ce guide de l’immobilier à Livilliers, rédigé à l’attention des propriétaires-vendeurs comme des acquéreurs intéressés par cette charmante commune du Val-d’Oise (région Île-de-France). En tant que conseiller Capifrance sur le secteur, j’ai souhaité vous offrir un panorama complet du marché local : tendances, typologies de biens, prix au m², qualité de vie, infrastructures, et bien sûr opportunités. Grâce à ces informations, vous pourrez affiner votre projet d’achat ou de vente dans les meilleures conditions.

H2. Tendances du marché immobilier à Livilliers

H3. Évolution des prix et prix au m²

Le marché de l’immobilier à Livilliers affiche des chiffres variés selon le type de bien et les sources.

• Pour les appartements : le prix moyen au m² se situe autour de ≈ 3 110 €/m². 
  

• Pour les maisons : la moyenne s’établit environ à ≈ 2 820 €/m². 

• Une autre source indique un prix moyen tous types de biens confondus autour de ≈ 2 682 €/m². 

• Pour les biens « haut de gamme », certains appartements peuvent atteindre plus de 4 200 €/m². 

• Une estimation plus récente fait état d’un prix médian autour de ≈ 3 716 €/m² en 2025. 
  → Conclusion : le marché local est modéré mais montre une certaine progression, surtout si l’on choisit un bien bien situé et en bon état.

H3. Volume & dynamique de ventes

Bien que des données précises par quartier ne soient pas toujours disponibles pour Livilliers, quelques repères sont utiles :

• Le nombre de logements est limité (quelques centaines) ce qui veut dire que chaque vente a un impact plus fort sur les valeurs. 
  

• Le délai moyen de vente pour un bien est relativement court dans certains cas (~ 48 jours) selon Estimations Figaro. 
  

• Le marché reste lié à l’attractivité locale, à la qualité du bien mais aussi à la visibilité de l’annonce et au conseil apporté à l’acquéreur ou vendeur.
  → Pour les vendeurs : Soignez la présentation, fixez un prix cohérent, anticipez les visites ; pour les Acheteurs : soyez réactifs, avec un dossier prêt.

H2. Les prix au m² en détail

H3. Appartements

• Environ 3 110 €/m² en moyenne. 

• Fourchette large : de ~ 1 960 €/m² à ~ 4 220 €/m² selon état, emplacement, typologie. 

• Une estimation fait état d’un moyenne autour de 3 768 €/m² pour certains appartements. 

H3. Maisons

• Moyenne autour de 2 820 €/m². 

• Fourchette pour 80 % des maisons : entre ~ 2 180 €/m² et ~ 4 020 €/m². 

• À noter : une baisse modérée ces derniers mois dans certaines estimations : voir PAP qui indique -4,9 % sur 3 mois. 

H3. Terrains, neuf, typologies spéciales

• Pour les biens neufs ou rénovés haut de gamme, les prix peuvent atteindre ~ 3 900-4 000 €/m². 

• Attention : les terrains à bâtir ou très grands lots dans un secteur calme peuvent avoir une prime qui n’est pas toujours proportionnelle au simple m² bâti. Le conseil local est précieux.

H2. Les quartiers et communes à découvrir autour de Livilliers

Bien que Livilliers soit une commune relativement petite, quelques repères géographiques et de proximité sont utiles pour comprendre l’attractivité.

H3. Commune & localisation

Livilliers est située dans le département du Val‑d’Oise (95), en région Île‑de‑France. Elle appartient à l’arrondissement de Pontoise.
La commune voisine comme Ennery (95300), Vallangoujard, Génicourt font partie du même périmètre et jouent sur l’attractivité du marché local. 

H3. Atouts de proximité & quartiers à privilégier

• Le cadre rural, la nature environnante et la tranquillité sont des atouts majeurs.

• Bien que la commune soit petite, elle se trouve dans la zone d’attraction du Grand Paris, ce qui la rend intéressante pour les personnes souhaitant s’éloigner de Paris tout en restant accessible.

• Pour un projet d’achat : privilégiez les maisons bien orientées, avec jardin, dans un environnement calme (ce qui est typique à Livilliers).

• Pour un projet de vente : mettez en valeur l’environnement, l’accès aux transports ou l’accès facile vers les grandes villes proches (ex. Pontoise, Cergy) et l’authenticité du bien (ancien, rénové, charme).

H2. Attractivité locale, qualité de vie et infrastructures

H3. Qualité de vie

• Commune de petite taille, ce qui signifie un cadre de vie tranquille : faible densité, ambiance villageoise. 

• Patrimoine : l’église Église Notre‑Dame‑de‑la‑Nativité‑et‑Saint‑Fiacre de Livilliers est un élément fort du patrimoine local. 

• Proximité des espaces naturels du Vexin ou zones vertes, ce qui séduit les familles ou les acquéreurs en quête de calme.

H3. Infrastructures & accès

• Bien qu’il n’y ait pas de grandes lignes de transport urbain directement dans la commune, l’accès aux communes voisines et aux réseaux de l’Île-de-France permet de bénéficier des services plus étoffés.

• Les commerces et services de base sont présents, mais pour une gamme plus complète (écoles secondaires, loisirs, grandes surfaces), il faut souvent se déplacer vers Pontoise ou Cergy.

H3. Pour les familles, investisseurs ou primo-accédants

• Pour les familles : une maison avec jardin à Livilliers peut représenter un excellent compromis entre accessibilité, prix et qualité de vie.

• Pour les investisseurs : attention que la location dans une commune de 400 habitants environ (données Insee) implique un volume potentiel plus limité, mais aussi un marché stable voire de niche. 
  

• Pour les primo-accédants : Livilliers offre des opportunités à prix plus modérés que certains secteurs de l’Île-de-France très urbains, notamment sur des maisons à rénover ou avec espace.

H2. Types de biens disponibles à Livilliers

H3. Maisons individuelles

Majoritaires dans la commune (environ 80 % des logements) selon certaines sources. Ce sont souvent des pavillons ou maisons anciennes rénovées, avec jardin, parfois dépendances.

H3. Appartements

Plus rares dans cette commune rurale, ce qui les rend plus recherchés, mais aussi avec un stock limité. La fourchette est plus élevée « €/m² ».

H3. Terrains, projets de construction ou rénovation

Pour ceux qui souhaitent bâtir ou rénover, Livilliers peut proposer des terrains ou des maisons anciennes à transformer. Le volet « neuf » ou « réhabilitation » est un segment à envisager. Les acheteurs intéressés par le neuf ou très bon état doivent intégrer les prix un peu plus élevés.

H3. Locaux professionnels / immeubles de rapport

Ce type de bien est plus rare dans une commune de cette taille. Pour un investisseur cherchant un immeuble de rapport ou un local commercial, la proximité des grandes agglomérations (Pontoise, Cergy) devient un facteur clé. En revanche, pour un acquéreur résidentiel, la structure « maison individuelle » reste dominante.

H2. Conseils stratégiques pour acheter ou vendre

H3. Pour un vendeur (propriétaire)

• Faites réaliser une estimation précise de votre bien (type, état, jardin, dépendances, accès) ; les outils en ligne donnent un ordre de grandeur mais un professionnel local comme moi apporte un ajustement terrain.

• Soignez la mise en valeur : des photos de qualité, une description mettant en avant le calme, le jardin, l’ensoleillement, l’accès rapide à « Paris/Grande Agglo ».

• Soyez réaliste sur le prix de vente : si vous visez une valeur trop élevée au-dessus de la moyenne du secteur, vous risquez un délai prolongé.

H3. Pour un acheteur (acquéreur)

• Définissez vos critères prioritaires : maison vs appartement, surface, jardin, état (neuf ou à rénover), transport.

• Soyez attentif à l’environnement immédiat (bruit, vue, nuisances) et aux déplacements quotidiens si vous travaillez hors de la commune.

• Pensez à l’avenir : la revente ou la location sera plus facile si le bien est dans un secteur bien situé, en bon état, avec potentiel.

H3. Financement & marché local

• Même si les taux d’intérêt peuvent fluctuer, le cadre plus modéré de Livilliers permet souvent une marge de manœuvre.

• Pour un investisseur, le rendement locatif peut être plus limité mais la stabilité du cadre résidentiel est un atout.

H3. Analyse comparative

• Comparez votre bien au niveau local (prix /m²) mais aussi aux biens récents dans des communes proches pour repérer les écarts.

• Tenez compte du fait que chaque bien est unique (surface, terrain, exposition, prestations) : un bon accompagnement immobilier local est crucial.

H2. Pourquoi choisir Livilliers ?

• Cadre de vie : un village calme, verdoyant, avec un réel charme rural mais à proximité de pôles plus urbains.

• Accessibilité : bien que la commune soit tranquille, elle reste dans l’aire d’attraction de Paris grâce aux réseaux du Val-d’Oise.

• Prix compétitifs : comparé à des communes plus urbaines ou très proches de Paris, Livilliers offre un accès à l’immobilier résidentiel à des prix modérés.

• Potentiel d’achat ou de vente : que vous envisagiez un achat pour y vivre ou une vente, le marché local est actif et demande une expertise adaptée.

• Personnalisation de projet : maison à rénover, terrain à bâtir ou acquisition de charme : de nombreux profils de clients sont concernés.

Conclusion & invitation

En résumé, l’immobilier à Livilliers s’adresse tant aux familles recherchant un cadre de vie paisible qu’aux investisseurs ou primo-accédants souhaitant un bon compromis entre prix, accessibilité et qualité résidentielle. En tant que conseiller du réseau Capifrance sur cette localité, je suis à votre disposition pour :

• Estimer votre bien avec précision

• Vous accompagner dans la recherche d’un bien adapté

• Vous conseiller sur les aspects marché, fiscalité, travaux, financement

N’hésitez pas à me contacter pour concrétiser votre projet immobilier à Livilliers ou dans les environs !
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